A modalidade de locação de imóveis urbanos de “maior densidade social” é a residencial. [1] Isso se deve ao seu estreito vínculo com o direito à moradia, aspecto já reconhecido pelo STF (Supremo Tribunal Federal) no julgamento do Recurso Extraordinário 407.688, relativo à impenhorabilidade do bem de família do fiador, [2] e corroborado pela Pnad (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua), publicada pelo IBGE. Os dados indicam que, em 2025, os imóveis alugados alcançaram 23,8% do total de lares no Brasil, ou seja, cerca de 18,9 milhões de domicílios, uma alta de 54,1% relativamente ao ano de 2016. [3]
ConJurEm razão dessa importância, a Lei nº 8.245/991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, contém regras que visam, entre outros escopos, à proteção do inquilino. A título ilustrativo, os artigos 46 e 47 estabelecem um regime que incentiva a celebração de contratos por escrito e com prazo determinado igual ou superior a trinta meses, objetivando assegurar ao locatário maior estabilidade no imóvel. Outrossim, a lei contém regras sobre o despejo, garantindo ao locatário a faculdade de purgar a mora, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/1991. Trata, igualmente, do aluguel, vedando, como regra, a exigência de pagamento antecipado (artigo 43, III), e disciplina as garantias locatícias (artigos 37 e seguintes), dentre outros temas.
Embora as intervenções legislativas no tema tenham se iniciado na década de 1920, foi com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) que surgiu o debate sobre a aplicabilidade deste diploma aos contratos de locação de prédios urbanos. Nos anos de 1994 e 1995, em acórdãos envolvendo a alegação de nulidade de cláusula de renúncia ao direito de retenção ou de indenização por benfeitorias, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) afirmou a especialidade das leis de locação de imóveis urbanos frente ao CDC, [4] entendimento consolidado na atual jurisprudência da Corte. [5]
A solução é adequada, pois resguarda a coerência de um regime estruturado para essa específica relação contratual. A aplicação do CDC aos contratos de locação de imóveis urbanos acarretaria o risco de desnaturação de um conjunto de regras sedimentadas ao longo de uma rica e extensa experiência legislativa e jurisprudencial e que, ademais, não ignora a relevância social do seu objeto. Por outro lado, a atual disciplina legal do contrato de locação enfrenta novos desafios, notadamente no que tange às locações residenciais e, no que interessa diretamente a esta coluna, ao emprego da arbitragem como meio de resolução de conflitos.
Quando da aprovação da Lei nº 8.245/1991, a arbitragem ainda não era uma realidade no cenário jurídico brasileiro. Embora o CDC já fizesse menção ao instituto, considerando nulas de pleno direito as cláusulas que “determinem a utilização compulsória de arbitragem” (artigo 51, VII), a lei que dispõe sobre a arbitragem foi promulgada somente em 1996. A Lei nº 9.307 não contém regra específica sobre a arbitragem em contratos de locação de imóveis urbanos. Ao cuidar da convenção arbitral e de seus efeitos, refere-se apenas ao contrato de adesão, determinando que, nessa hipótese, “a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula” (artigo 4º, § 2º).
Nos últimos anos, especialmente em razão da difusão de plataformas digitais de intermediação imobiliária, tornou-se frequente a inserção de cláusula compromissória em contratos de locação residencial. Como a jurisprudência do STJ não admite a incidência do CDC às locações regidas pela Lei nº 8.245/1991, não é viável declarar a nulidade da cláusula compromissória com fundamento no artigo 51, inciso VII, da lei consumerista. [6] Nesse sentido, em recente acórdão, o STJ manteve entendimento do T-SP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) que reconheceu a validade de cláusula compromissória redigida em negrito e com assinatura específica do locatário, nos termos do artigo 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem. [7]
Por considerar necessária a reapreciação de aspectos fáticos, o STJ não enfrentou a tese, suscitada pela locatária, da existência de uma dupla relação jurídica, sendo uma delas regida pelo CDC. Segundo essa linha argumentativa, embora a legislação consumerista seja inaplicável ao contrato de locação em si, sua incidência se justificaria na relação jurídica estabelecida entre a locatária e a intermediadora do negócio. Entretanto, essa tese encontra resistência. Há decisões do TJ-SP no sentido de que somente cabe atribuir responsabilidade à plataforma intermediadora “nos casos em que ficar demonstrado, de plano, pela alegação indicada na inicial, que ela praticou atos fora dos poderes conferidos pelo mandatário-locador”. [8] Essa orientação preserva a autonomia da relação locatícia (estabelecida entre locatário e proprietário) frente à relação contratual de intermediação travada com a plataforma. A incidência irrestrita do CDC pressuporia a confusão entre as figuras do locador e da intermediadora, o que colocaria em risco a autonomia dogmática da Lei nº 8.245/1991 e comprometeria seus escopos regulatórios.
Despejo
Ao menos no que diz respeito à ação de despejo, encontra-se no repositório jurisprudencial do STJ uma possível solução para o tema, ainda que tal solução seja meramente parcial. Na hipótese, a Corte qualificou a ação de despejo como uma ação executiva lato sensu, de sorte que, em razão de sua natureza executiva ínsita, não seria apropriada ao procedimento arbitral, limitado apenas à cognição. [9] Portanto, dessa lógica de raciocínio, embora válida a cláusula compromissória em contrato de locação de imóveis urbanos, desde que observados os requisitos da Lei de Arbitragem, a jurisdição estatal seria a única competente para o procedimento do despejo.
Sem adentrar-se no mérito dessa solução jurisprudencial, [10] o tema da arbitragem em contratos de locação de imóveis urbanos residenciais é especialmente sensível, dada a envergadura da questão social relativa ao direito à moradia. Como grande parte dos contratos são intermediados por imobiliárias ou plataformas digitais, há um acentuado risco de a previsão de cláusula compromissória tornar-se a regra ou, ao menos, difundir-se amplamente na prática contratual locatícia. Seria grave o risco de os conflitos envolvendo locação de imóveis urbanos residenciais não serem mediados pelo Estado-Juiz. A atividade jurisdicional estatal é importante para o aprimoramento de soluções legais e, também, para a revelação de temas jurídicos que eventualmente mereçam novo tratamento legislativo, sendo os procedimentos arbitrais, no mais das vezes, sigilosos, o que pode dificultar a construção coletiva de soluções. [11]
Nesse contexto, urge que o Congresso debata e discuta acerca da inclusão, na Lei nº 8.245/91 ou na Lei nº 9.307/96, de uma vedação expressa à arbitragem nos contratos de locação de imóvel residencial, eventualmente cogitando-se da previsão de um valor locatício a partir do qual a arbitragem seria admitida ou de outras exceções. Restrições à arbitrabilidade sobre controvérsias envolvendo locações residenciais não são desconhecidas no direito comparado, como se verifica, a título ilustrativo, no Código de Processo Civil Alemão (ZPO), cujo § 1.030 II considera ineficaz a convenção de arbitragem (Shiedsvereinbarung) sobre a controvérsias jurídicas relativas à subsistência de uma relação de locação de imóvel residencial situado no território alemão, admitindo, todavia, algumas exceções. [12]
Sem colocar em risco a autonomia do regime jurídico instituída pela Lei nº 8.245/1991, uma intervenção legislativa colmataria essa importante lacuna protetiva resultante da inaplicabilidade do CDC aos contratos de locação residencial. A estreita vinculação dessa modalidade contratual com o direito fundamental à moradia recomenda atenção do legislador ao tema, uma vez que a regra da lei de arbitragem acerca dos contratos de adesão é insuficiente para a proteção do inquilino frente a padronização contratual estabelecida pelas plataformas digitais. Nessa mesma linha de raciocínio, é inadequada a solução da proposta pelo PL 4.287/2021 da Câmara dos Deputados. Além de limitar-se à ação de despejo, fundamentando-se no questionável argumento da suposta natureza executória do referido procedimento, a proposição legislativa não diferencia locação residencial de não residencial. Consequentemente, suas justificativas sequer mencionam o tema do direito fundamental à moradia, o qual aponta a necessidade de um tratamento legislativo diferenciado do tema da arbitrabilidade relativamente às duas principais modalidades de locação de imóveis urbanos.
*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFBA e UFMT).
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[1] SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada: artigo por artigo. 15 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2026, p. 2.
[2] STF, RE 407.688, Tribunal Pleno, rel. Min Cezar Peluso, j. em 08/02/2006: “o direito social de moradia… pode… reputar-se, em certo sentido, implementado por norma jurídica que estimule ou favoreça o incremento da oferta de imóveis para fins de locação habitacional”.
[3] INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua: características gerais dos domicílios e dos moradores 2025. Rio de Janeiro: IBGE, 2025. Disponível aqui.
[4] STJ, REsp n. 38.639/SP, relator Ministro Edson Vidigal, Quinta Turma, j. em 13/4/1994, DJ de 30/5/1994, p. 13497; REsp n. 38.274/SP, relator Ministro Edson Vidigal, Quinta Turma, j. em 9/11/1994, DJ de 22/5/1995, p. 14425.
[5] Cf., dentre outros, STJ, AgInt no AREsp n. 3.028.505/PE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.
[6] Há acórdãos qualificando a cessão de uso por curto período e acompanhada de prestação de serviços como “hospedagem atípica”, o que afastaria, em tese, a aplicação da Lei nº 8.245/1991 na hipótese. Dentre outros, cf. STJ, REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021. Importante pontuar que, se qualificado o contrato como hospedagem, o impedimento jurisprudencial à aplicabilidade do CDC cai por terra e, consequentemente, o objeto específico de análise desta coluna adquire outros contornos, pois aplicável o art. 51, inciso VII, da lei consumerista. Com críticas a uma generalização da referida solução jurisprudencial cf. SERPA, Pedro Ricardo e. Anteprojeto de Reforma do Código Civil e a restrição à cessão de espaço via plataformas digitais. Revista Jurídica Profissional, São Paulo: Escola de Direito de São Paulo da Fundação Getulio Vargas, v. especial, p. 206-217, 2024, p. 213: “Mesmo nos casos de cessão de espaço via aplicativos em que, excepcionalmente, verifica-se a prestação de serviços (como os de lavanderia e internet referidos no REsp n. 1.819.075/RS), tal prestação costuma acontecer de maneira circunstancial, não principal, não servindo para requalificar o contrato em questão como sendo de hospedagem”.
[7] STJ, AgInt no AREsp n. 3.083.631/SP, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, j. em 22/9/2026, DJEN de 28/9/2026.
[8] TJSP, Emb. de Decl. Cível nº 1012433-36.2025.8.26.0004/50000, 28ª Câm. de Dir. Priv. rel. Des. Eduardo Gesse, j. em 30/10/2026.
[9] STJ, REsp n. 1.481.644/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. em 1/6/2021, DJe de 19/8/2021.
[10] Com críticas à solução, cf. SILVA, Gabriel de B. A possibilidade da tramitação de ação de despejo por falta de pagamento através da via arbitral. Migalhas, São Paulo, 8 nov. 2022. Disponível aqui. Uma outra possível solução, não enfrentada nesta coluna, seria o enquadramento da cláusula compromissória como prática abusiva. Respeitada a autonomia das relações contratuais, essa solução não afetaria a validade da cláusula inseria no contrato de locação, o que prejudicaria em parte o seu efeito prático. Todavia, não deixa de ser um possível caminho para se buscar restringir a prática das plataformas de preestabelecerem as cláusulas compromissórias em seus modelos contratuais.
[11] Sobre o tema do sigilo nos procedimentos arbitrais, cf. PINTO JUNIOR, Mario Engler. Repensando a arbitragem no Brasil. Revista Jurídica Profissional, v. 2, n. 1, p. 4-15, 2023, p. 11-12
[12] § 1030 II ZPO: “Eine Schiedsvereinbarung über Rechtsstreitigkeiten, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum im Inland betreffen, ist unwirksam. Dies gilt nicht, soweit es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmten Art handelt”. As exceções à regra geral encontram-se no § 549 II do Código Civil alemão (BGB): (i) locação de espaço residencial apenas para uso temporário; (ii) locação de espaço residencial de imóvel ocupado pelo próprio locador e que o locador deva mobiliar predominantemente com objetos de sua propriedade, desde que o espaço não tenha sido cedido ao locatário para uso duradouro com a sua família ou com pessoas com as quais mantenha uma convivência doméstica duradoura; (iii) espaço residencial alugado por uma pessoa jurídica de direito público ou por uma entidade privada de assistência social, destinado à cessão a pessoas com necessidade urgente de moradia (§ 549 II 1-3 BGB: “1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, 2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, 3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat”).
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